“电梯好多了,不会卡住了。”昨天傍晚,家住海曙南门街道马园社区天海华庭小区的沈先生买菜回家,对刚刚通过验收的改造电梯竖起了大拇指。小区花18.5万元改造两部老电梯，昨天通过了质检验收,还能再用15年。
住电梯房,在10多年前,是很多宁波人的梦想。现在,他们却面临同样的阵痛15年有效期到了。据统计,在宁波,像天海华庭这样要换掉的电梯,有4800多部。天海华庭对于电梯“困局”的破题,能给其他小区有所启示吗？
天海华庭在苍松路旁,建成14年多,一共24层,装有两部电梯,有100户左右业主。
11楼的一个住户回忆,一次刚出电梯,碰到邻居领着孩子进电梯。电梯门一关,突然听见里面一声尖叫。原来,邻居一进去,灯就全灭了,还猛地往下掉。万幸的是,掉了两层就停下了。“有时候人要进去,电梯门就往中间挤,往两面撑也没用。我上次好不容易把自己挤出来的,真是吓死了。”
“这个电梯,有报警按钮和紧急电话,就是个摆设,没用的。”家住8楼的一个住户说,没特殊情况,实在不想坐这个电梯,宁可吃力点爬楼梯。不过,爬8楼,实在挺累。“一周基本天天都会坏,很多住在24楼的居民,要爬上去,很不方便。”
居民自治委员会负责人翁维龙告诉作者:前两年,听说有小区更换电梯的事,当时就陆续有居民提出也要换。只是那时电梯还不到15年使用年数的限制,就拖了拖。
“直到今年,国内连发多起电梯事故,眼下我们小区的电梯也是状况百出,恰好到了15年,才下定决心做改造。”
“要不,我们去体验下改造后的电梯吧。”天海华庭小区居民自治委员会负责人翁维龙招呼着。
作者走进住宅楼,第一感受是电梯非常干净,灯光明亮,不像老小区电梯般昏暗。电梯内,告示牌、紧急电线楼,电梯平稳匀速上行。
今年6月,在业委会的筹备下,小区决定好好解决这一个难题。第一个选择,当然是换新的。“四处打听下来,两台电梯最少也要70多万元。居民听说后吓一跳,每家要出7000多元,实在不是个小数目。”业委会里有几位成员之前从事过设施安装或在建筑单位工作过,想到个点子自己动手设计的具体方案,花较少的钱,改造老电梯。经过初步测算,改造两台老电梯,费用约18.5万元。和换新电梯相比,能省下2/3。
18.5万元,每家平摊1850元。不过,这中间也有些居民仍有不同意见。比如,楼层低的业主、房子出租了的业主。“我们大家可以用小区的钱,不让业主额外掏钱。”社区物业公司负责人徐佩华算了笔账:每年物业费收入约10万元、停车费4万元、办公或住宅出租7万元,在扣除部分必须支出后还有少量结余。“以前还有8.5万元的留存、一次性收回的租金欠款7万多元,再加上半年物业费,算下来不用再由业主出钱了。”
很快,在征得小区超过2/3的业主举手同意改造方案,这事儿就这么定下来了。“因为是居民自己使用,我们对改造的要求更高,监督得也更精细。”翁维龙说,业委会成员多次去电梯改造公司考察,确保安全性。
9月8日,小区与西子奥的斯电梯公司进行了施工签约,电梯改造真正开始启动。3个多月后,改造后的电梯成功拿到了有关部门的验收认证。
像天海华庭一样,在宁波一些房龄在15年以上的高层,电梯基本已逼近或超过大限。据统计,宁波全市范围内,即将接近15年使用大限的老旧电梯有4800多台。
近年来,老旧电梯的安全风险隐患日渐突出,这已成为一个新的城市难题。天海华庭的经验能被大面积复制推广吗?
“我们升级改造老电梯的事传出去之后,好多小区来考察学习。不过,完全复制有难度。”徐佩华认为,天海华庭的成功主要源于居民自治,让小区有笔可观的公共资金。
“几年前我们炒掉了原物业公司,现在业委会和物业是两块牌子,一套人马。业委会7名成员都是义务做事,不拿工资。”徐佩华说,自治后小区收入来源主要是物业费,以及停车费、物业配套用房租金和广告位租金等;而日常的开支,大多数都用在业委会外聘的少数保安、保洁员、会计等,这样算下来才略有结余。因此,其他小区想直接复制经验,挺难。
不过,前来参观的小区普遍觉得参考意义挺大。比如,维修改造比更换电梯要划算得多;比如,在整一个完整的过程中广泛征求业主意见,请原电梯单位和改造单位给居民答疑解惑;比如修电梯可以用小区收益等等。
上月底本报报道了宁波将出台规范物业管理区域公共收益的实施建议,最快从明年1月1日起,小区收益就归全体业主所有,资金性质等同物业专项维修资金。这笔钱的用途,正是房子的养老钱。根据相关规定,这笔资金只能随“物”,不能跟“人”。换句话说,公共收益的这笔钱只能用于物业本身,比如电梯维修更换,而不能给业主发福利。
对于老旧电梯,居民们都想换或修,只是“钱是个大问题”,自掏腰包不是个小数目,大家多少都会犹豫。哪怕只有极少数的人不肯交钱,这事儿多半就要“黄了”。
其实,依规定,每个小区都应该建立物业专项维修资金。这笔钱,就是用于小区公共区域的修缮,电梯维修也包含其中。
早在2011年4月,宁波市就成立了物业专项维修资金的专项账户。可经了解,目前,宁波真正缴纳过这笔钱的小区,寥寥无几。
来自宁波市物业和住房维修资金管理中心的多个方面数据显示,宁波老三区内,除了1998年前有近百个“房改房”小区将原来的维修金直接转为物业专项维修资金,以及2011年之后的50几个新建小区硬性规定缴纳以外,1998年至2011年间的小区,几乎都没有设立专项账户。
作者了解到,愿意补交的小区,有电梯的,标准为每户100元/平方米,不同楼层收费略有差异。
为了鼓励市民补交这笔钱,一旦小区需要维修,申请所需资金时,政府还会多给50%的补贴。至于资金去向问题,市民完全不用担心,因为宁波在去年就已经实现了资金动态上网可查。
